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2021年的活动性危机尚未超越，2022年开年，更为高耸的债务岑岭已经猝不及防线耸立在各家房企眼前。

Wind数据显示，2022—2025年是房企美元债兑付岑岭期，房企海外债到期余额分辨为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元，此中2022年偿债压力集中于上半年。 

据不完整统计，截至一季度末，上市房企共有43只存量美元债券到期，涉及41家房企，刊行总额超157亿美元。 

此中，1月到期的债券数目最多，共有21只，即将到来的3月偿债压力也不小，了偿额度近70亿美元，已经深陷债务泥沼的中国恒上将迎来一笔20.25亿美元债的到期。  

偿债岑岭到临

自2021年下半年以来，多家房企呈现清偿务违约，美元债成为重灾区。 

经统计，2021年中资美元债违约集中爆发，违约金额合计274.36亿美元，同比年夜幅增加163％，涉及违约债券63只，初次违约主体14家。此中，房地产企业盘踞了中资美元债违约的尽年夜部门，违约金额244.78亿美元，占比90％，涉及违约债券55只，占比87％。 

时光方才踏进2022年，房企便不得不直面美元债兑付中的一次要害性考察。据统计，2022年到期的地产美元债中，1月到期范围最年夜，但截至今朝，仅旭辉、中梁、上坤等几家企业对外传播鼓吹，已将1月到期美元债的兑付资金汇至投资者指定账户。 

对于年夜大都房企来说，当前这个节点，偿债依然是难以跨越的障碍，甚至有房企直接选择“躺平”。1月19日，中国奥园通知布告称，其将不会为即将于2022年1月20日本金总额为1.88亿美元及1月23日到期本金总额为5亿美元的美元单据付出余下本金及最后一期利钱；此外，在30天宽期限届满后，其也将不会付出于2023年6月到期本金总额为2亿美元、2024年6月到期本金总额为2亿美元的美元单据项下的最新一期利钱。 

除了奥园外，新力也通知布告称1月24日到期的2.42亿美元产生交叉违约。 

困境之下，机构广泛以为房企存在较年夜的债务违约风险。西南证券研报中称， 2022年一季度房企仍存在美元债岑岭及工程款节前兑付的双重压力，房企存在较年夜资金压力，一是房企可能须要在春节前兑付数额较年夜的工程款（万亿范围），二是2022年一季度到期的美元债额度远超2021年四时度。“当前行业融资的边际放松为构造性放松，良多平易近营企业并未直接享受到信誉融资的支撑，在较年夜的兑付压力下，后续可能仍将有部门房企呈现债务违约。”研报中表现。 

与此同时，中信证券(600030)以为，对于平易近营房企，本年一季度境内债券尚不组成到期压力，但刊行的美元债将进进偿债岑岭；中诚信国际亦表达了高收益平易近营房企样本主体将于本年一季度迎来一轮偿债岑岭的概念。 

截至1月28日，一季度美元债跨越5亿美元主体还有中国金茂、雅居乐、融信中国、盈年夜地产、中骏团体等，20.25亿美元的到期债券也将令恒年夜的债务困难落井下石，这些美元债将何往何从，谜底将在近期一一揭晓。 

花式自救组合拳

2021年四时度以来，因为房地产活动性风险频发，除个体有才能的企业兑付、及个体房企直接“躺平”外，大都房企为缓解活动性压力、避免交叉违约，积极与投资人就债务展期睁开协商。安信证券数据显示，2021全年共15家房企的20只地产美元债进行交流要约，范围达83.2亿美元，为近5年来最高程度。 

这一趋向在2022年获得了延续。1月26日，华南城宣布通知布告称，2022年2月到期的11.50%优先单据及2022年6月到期的10.875%优先单据，展期事宜已获持有人的足够批准，持有人答应公司随时按面值加应计和未付利钱选择性赎回任何未了偿单据。 

此外，禹洲团体1月24日公布，2022年1月到期美元单据交流要约及收罗批准已胜利完成。 

除华南城、禹洲，近期年夜发地产、祥生控股、荣盛成长(002146)均在进行交流要约。债务年夜潮眼前，追求展期、交流要约成为行业高频词，房企均试图以此获得债务“缓冲期”。 

但因为美元债券为信誉债，又在境外上市，既没有典质物，也无法经由过程法令道路查封刊行人境内资产，是以，在同策研讨院研讨总监肖云祥看来，交流要约最难的环节在于否能“感动”债权方，“交流要约若掉败，意味着公司很年夜水平上不克不及按时了偿债务，后期或将面对债务重组”。 

尽管房企广泛面对现金流危机，但房企也在于艰巨中积极回购债务，提振市场信念。 

1月10日旭辉宣布通知布告称，一笔2022年到期本金金额约2.65亿美元利率5.5％优先单据已依据要约有用提交，该公司终极就购回该单据并向单据持有人付出的总金额将约为2.72亿美元（包含利钱）。 

20日，融信新闻称，公司已于当日提前偿付美元债债息，金额为1857万美元。 

“美元债回购一方面稳住了市场的信念，但因为美元债利钱较高，广泛在7％摆布，而高欠债的房企利率达10％以上，是以，在资金链承压的情形下，很年夜水平上也加剧了房企的财政困境。”业内助士剖析称。 

除追求展期、回购债券之外，加快资产处理也被房企视为“救命稻草”，多家房企参加卖地、卖股权雄师，2022年以来，房企变卖资产引起了市场高度存眷。 

据统计，近期，已有世茂、雅居乐、碧桂园、融创、招商积余、富力、龙光、中南、禹洲、万科海外等多家房企将旗下资产“摆上货架”。 

对于股权融资、出售物业资产等回笼资金的方法，肖云祥称，因为在二级市场房地产板块的连续下行，房企股票估值已经较低，即便经由过程股权获得融资也难“解渴”。 

房企债务危性能解吗？

材料显示，一季度到期美元债中票面利率超10%的有16笔，涉及房企均为平易近企，这也意味着，债务压顶之下，平易近营房企债务本钱更高，出产压力更年夜。 

屋漏偏逢连夜雨，从2022年以来的房企融资情形来看，平易近营房企同样面对较年夜压力，据统计，截至1月20日，国企、央企及具有国资布景的处所城建平台胜利发债或颁布融资打算近100起，合计融资金额超1900亿元，债券品种包含ABS、私募、小公募、超短期融资券等。从用处看，召募资金多用于“借新还旧”及弥补活动资金。而平易近营房企的融资依旧不易，1月以来，仅有龙湖、星河实业等房企颁布了发债打算。 

是以，业内助士称，地产市场步进新常态，但将来几年下行是行业共鸣，在剧烈竞争下，毛利率降落是必定的，若何在利润不高的情形下，还债是个很年夜题目，假如频仍违约除了会导致融资极端艰苦，还会导致发卖端，花费者望而却步，此后房企保存难认为继。 

不外，一季度以来，房地产市场也迎来了包含降准降息、收并购贷落地等多厚利好，近日，央行也再次夸大，要正确把握和履行好房地产金融谨慎治理轨制，增强预期领导，支撑房地产企业公道融资需求。 

基于以上各种，天风证券表现，估计2022年政策总体坚持定力，加强体系性考量，完美长效机制造为行业中持久转向良性健康成长的底层保障，同时需求侧进行适度的逆周期调控，为行业降档发明稳固情况。需求侧知足公道住房需求，供应侧为优质房企供给政策支撑，防备化解活动性危机，加快行业转型。 

中信证券也表现，估计行业信誉风险能慢慢获得化解，优良企业迎来成长机会，积极推进项目层面的并购，是化解资金艰苦企业的主要手腕。2022年3月之后衡宇买卖市场有看逐渐稳固，项目并购则会逐渐在更辽阔的范畴睁开。