在地产行业蛮横发展的黄金时期，依附“低价拿地、高价卖房”进行范围扩大，是房企成长的主旋律。

时光来到下半场，行业离别了年夜范围扩大的增量时期，过渡到以年夜资管、年夜运营为主流的存量开辟时期，这一时代，城市更新成为房企逐鹿的第二赛道。

此中，万科郁亮就曾表现，“城市更新是有远景的营业”；龙湖吴亚军则以为，“下一个十年，我们的焦点就是随着中国的城市成长，城市化再城市化”；而名堂年潘军则提到，“城市更新的短期利润思维要转到持久思维”。

稀有据统计，截至今朝，中国排名前100房企傍边，已有八成比例涉足城市更新营业，此中不乏碧桂园、万科、融创、保利等头部房企。

城市更新已成为新的风口，而房企们也打算经由过程分歧方法，加年夜其在这一范畴的结构。

最新新闻显示，近日，中交结合万科、招商蛇口多家房企结合设立100亿上海城市更新领导基金，投资范畴聚焦于上海市城区的旧城改革、汗青风采维护、租赁住房等城市更新项目。

事实上，城市更新项目拥有体量年夜、开辟周期长、对资金请求高级特色，是以，这种多方结合设立城市更新基金的模式或将成为行业成长的冲破点。

百亿城更基金

这是一笔范围超百亿的城市更新基金，其背后的奢华阵营始终吸引业界的存眷。

新闻显示，近日，上海世博、中交地产、万科、招商蛇口与国君创投、上海地产签订了《上海城市更新领导私募基金合股企业(有限合股)协定》，配合投资设立上海城市更新领导私募基金合股企业(有限合股）。

通知布告流露，上述基金的召募范围为国民币100.02亿元，此中，上海地产与国君创投出资0.01亿元，此外，上博出资40亿元，中交、万科、招商蛇口各出资20亿元。

从基金的组织情势上看，上海地产与国君创投为基金的通俗合股人，且国君创投作为基金的治理人（GP），负责基金的投资治理运营及基金存案、信息表露等相干法定及商定事宜，负责向基金供给投资治理办事。

而其他介入企业为有限合股人（LP），以其所投资的金额为限承担有限义务，但不介入基金的日常经营治理，其收益为公司的利润分成。

换言之，国君创投与上海地产重要负责基金的投资治理，即追求优质投资标的、完成地盘收拾、住房改革等等，而其他介入企业则负责供给资金。

事实上，对中交、万科等房企而言，倡议设立上海城市更新领导基金，一方面，可以或许增强企业在城市更新方面的结构，晋升企业综合实力；另一方面，合股人之间可以或许是实现上风互补，特殊是资金方面的互补。

城市更新是房企发力的下一个风口，但因为项目体量凡是较年夜，动辄须要几十亿或上百亿投进，并且项目开辟周期比拟长，故对资金请求高。在此情形下，城市更新基金的呈现，可以或许削减资金投进“一家独年夜”的现象，有利于加速旧改资金的均衡。

与此同时，剖析人士告知概念地产新媒体，城市更新基金在项目成长的分歧阶段，可以或许供给分歧的用处。“城市更新基金用款限制较小，是以，可以作为前融资金缓解征拆压力；在项目扶植周期，可以作为本钱金撬动银行贷款。”

事实上，这并非中交地产介入的首例城市更新基金。

早在本年6月2日，上海市公布成立全国落地范围最年夜的城市更新基金，总范围约800亿元国民币，彼时，中交地产就是此中一个有限合股人。

同期，上海地产与招商蛇口、万科、国寿投资、保利成长、中国太保、中保投资等国资布景的房企和保险资金纷纭进局。

中交旧改邦畿

无论是六月份涉及的800亿元城市更新领导基金，仍是本次加码的100亿元基金，其投资范畴均聚焦于上海市城区的旧城改革、汗青风采维护、租赁住房等城市更新项目。

中交地产连续不断押注上海城市更新，欲意作甚？

一方面，上海增量地盘的供给早已面对必定的瓶颈，依据《上海市城市总体计划（2017-2035年）》，2020年上海城市扶植用地总范围将把持在3185平方公里以内、2035年把持在3200平方公里以内。而到2015年底，上海城市扶植用地范围已达3071平方公里。

换言之，曩昔的五年时光里，上海城市扶植用地增量指标仅有100多平方公里，而2020年至2035年的十五年时光，增量地盘更是少之又少。

另一方面，上海在存量改革方面拥有大批的成长空间。据2021年2月上海市当局印发的《关于加速推动本市旧住房更新改革工作的若干看法》，“十四五”时代，上海市将周全启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工室第和小梁薄板衡宇的更新改革；力争2000年末之前建成、纳进改革范畴、合适改革前提的各类旧住房改革实现全笼罩；实行5000万平方米各类旧住房的更高程度更新改革等。

与此同时，近年来，国度和上海市接踵出台了一系列政策盘活存量用地。

本年5月，上海市计划领土资本治理局宣布了城市更新四年夜举动打算，包含“共享社区打算、立异园区打算、魅力风采打算、休闲收集打算”。此次宣布城市更新四年夜举动打算中，共享社区打算为落实中间城“双增双减”请求，增添公共绿地和公共空间，把持建筑容量和高层建筑，保持TOD（公交导向开辟）导向等。

此外，本年9月7日，国度发改委、住建部印发《关于增强城镇老旧小区改革配套举措措施扶植的通知》，激励金融机构介入投资处所当局设立的城市更新基金。

上海增量地盘匮乏，而存量旧改方面存在宏大的空间、当局政策鼎力支撑，这也是中交地产押注上海城市更新基金的主要原因。

据懂得，2019年第四时度，中交地产初次明白，在传统营业、投资结构基本上，推动“六个一工程”，对接进进融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等范畴，摸索产城融会范畴的成长。

此中，城市更新是其成长的一年夜重点。

另据概念地产新媒体不完整统计，今朝，中交地产拥有深圳龙岗区南湾街道百门前产业区旧改项目、深圳福田区梅林街道东林产业区旧改项目、长沙市天心区当局签订新开展路423号地块城市更新项目（长青厂项目）等多个项目。

从过往表示来看，中交地产的城市更新营业年夜多集中在粤港澳年夜湾区一带，但从近期的成长步伐来看，上海已列进其结构重心，不外，该公司还未在上海落地本质性的城市更新项目，均已基金方法介入。

对此，剖析人士提到，“经由过程基金方法介入城市更新项目，加年夜企业营业结构的同时，不会增添欠债比例。”

在“三道红线”压力下，房企无法大批举债承接城市更新项目，这对企业操盘提出了更高的难度和请求，而私募基金属于权益性融资东西，在管帐核算时不管帐进欠债，可以对企业并表与出表需求进行机动处置。

对中交地产而言，在地产下半场，经由过程基金方法提前结构上海城市更新，不掉为一种好方式